Bất động sản trung tâm dữ liệu hiện đang đứng đầu danh sách quan tâm của các nhà đầu tư.

Theo nhận định của các chuyên gia, với sự bùng nổ của nền kinh tế số (internet economy), đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử do động lực “bất đắc dĩ” từ đại dịch COVID-19, trung tâm dữ liệu (Data Center) sẽ điểm sáng của bất động sản công nghiệp trong năm 2022 và các năm tiếp theo.

Xu thế tất yếu

Ông Neil Macgregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng một trong những sản phẩm bất động sản công nghiệp mà thị trường cần trong giai đoạn tới, nhất là năm 2022 chính là bất động sản cho trung tâm dữ liệu lớn (Data Center). Đây sẽ là lĩnh vực phát triển chủ lực của thị trường do nguồn dữ liệu lớn được tạo ra bởi internet economy bùng nổ hiện đang cần nơi lưu trữ.

Trung tâm dữ liệu là nơi tập trung các hệ thống tính toán IT chính phục vụ cho hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp. Trung tâm dữ liệu thường bao gồm các hệ thống IT như: máy chủ, mạng truyền dẫn, lưu trữ dữ liệu, hệ thống hạ tầng cơ điện lạnh thiết yếu bao gồm UPS cung cấp nguồn điện an toàn, kiểm soát môi trường như điều hòa chính xác, phòng cháy chữa cháy, an ninh… phục vụ cho hoạt động liên tục, an toàn của hệ thống IT doanh nghiệp.

Đối với các doanh nghiệp lớn, trung tâm dữ liệu đòi hỏi mức độ phức tạp cao và chuyên biệt nên thường được đầu tư xây dựng. Ngược lại, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có xu hướng thuê trung tâm dữ liệu từ đơn vị cung cấp thứ ba.

Do đó, các doanh nghiệp luôn tìm kiếm các giải pháp cho trung tâm dữ liệu của mình với tính ổn định và hiệu năng cao, thông qua các thiết bị sử dụng và phần mềm giám sát.

Sự gia tăng nhu cầu của dữ liệu và các trung tâm dữ liệu là tín hiệu tích cực để gia tăng sức cạnh tranh. Nhưng thách thức đặt ra là chi phí đầu tư của các thiết bị thường lớn và nguồn năng lượng cũng như phát thải năng lượng cao.

Tại Việt Nam, vào tháng 4/2021, Công ty Cổ phần HTC Viễn Thông Quốc Tế cũng đã chính thức đưa vào vận hành Trung tâm dữ liệu sinh thái ecoDC (Eco Data Center) tại khu công nghệ cao Láng – Hòa Lạc (Hà Nội). Đây là trung tâm dữ liệu đầu tiên tại Việt Nam đạt tiêu chuẩn Uptime Tier 3 cả về thiết kế và xây dựng vận hành.

Vào tháng 11/2021, Tập đoàn Infracrowd Capital cũng đến từ Singapore cùng với Công ty cổ phần Phát triển khu công nghệ thông tin Đà Nẵng ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn Tier 3 Plus tại Khu công nghệ thông tin Đà Nẵng với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 100 triệu USD, dự kiến đưa vào vận hành khai thác trong năm 2024.

Đến cuối năm 2021, Khu công nghệ cao TP.HCM cũng đã trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Công ty Worldwide DC Solution – nhà phát triển trung tâm dữ liệu có trụ sở tại Singapore, với dự án trung tâm dữ liệu quy mô 70 triệu USD – mức vốn đầu tư cao nhất tại khu công nghệ cao này trong năm.

Nhận định về tiềm năng của phân khúc bất động sản Data Center, ông Neil Macgregor cho rằng thời gian tới sẽ có một mối quan tâm lớn dành cho việc phát triển Data Center và dù đây không phải là lĩnh vực dễ dàng cho các nhà đầu tư nhưng được kỳ vọng sẽ có sự phát triển rất lớn.

Cơ hội lớn cho các doanh nghiệp

Theo một báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây của tập đoàn quản lý và đầu tư bất động sản JLL cho thấy các yêu cầu thuê đất hoặc thuê tòa nhà để xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu bậc 3 hoặc bậc 4 đang có xu hướng tăng trong cả năm 2021.

Theo đó, phần lớn các yêu cầu cần diện tích mặt bằng khoảng 10.000 – 30.000 m2 và chủ yếu phát sinh từ các nhà đầu tư có nền tảng hoạt động trong lĩnh vực công nghệ và viễn thông đến từ châu Mỹ, Ấn Độ, Nhật Bản.

Thực tế, lĩnh vực trung tâm dữ liệu không chỉ có sức hút lớn đối với các doanh nghiệp nước ngoài, mà thời gian qua các tập đoàn công nghệ viễn thông lớn trong nước cũng đã liên tục xây dựng và đưa vào vận hành nhiều trung tâm dữ liệu lớn. Chẳng hạn như với Viettel IDC – doanh nghiệp đang nắm giữ thị phần data center lớn nhất Việt Nam, đến nay doanh nghiệp này đã đưa vào vận hành 5 trung tâm dữ liệu trên cả nước với tổng diện tích 25.000 m2.

Bên cạnh đó, Tập đoàn FPT cũng đã đưa vào vận hành 4 trung tâm dữ liệu lớn đặt tại TP.HCM và Hà Nội, đáng kể nhất là trung tâm dữ liệu đặt tại Khu công nghệ cao TP. Thủ Đức (TP.HCM) với tổng đầu tư khoảng 200 tỷ đồng trên diện tích 10.000 m2 và cung cấp 3.600 tủ chứa các thiết bị mạng.

Theo một báo cáo từ của Savills Việt Nam cho biết, giá trị thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đã đạt 858 triệu USD vào năm 2020, tăng 130 triệu USD so với mức 728 triệu USD của năm 2019, đồng thời được dự báo đạt tốc độ tăng trưởng bình quân 14,64%/năm cho đến năm 2026.

Nhận định về tiềm năng của bất động sản Data Center, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng đây là một phần tất yếu của mọi loại hình kinh doanh, đây là dạng dịch vụ cho thuê cơ sở hạ tầng để đặt máy chủ nhằm lưu trữ, phân tích dữ liệu, xử lý, truyền tải các dịch vụ kỹ thuật số và nhiều hơn nữa.

Cũng theo bà Trang Bùi, hợp đồng thuê trung tâm dữ liệu hầu hết là hợp đồng dài hạn và nhu cầu thuê ít bị ảnh hưởng bởi tính chu kỳ như bất động sản cho thuê truyền thống, điều này giúp chủ đầu tư hưởng lợi ích ổn định và lâu dài hơn, chưa kể lợi nhuận từ việc chào bán bất động sản trung tâm dữ liệu có xu hướng tăng cao hơn so với các sản phẩm bất động sản cho thuê truyền thống khác.

Trong khi đó, theo một thống kê của JJL Việt Nam, doanh thu của các trung tâm dữ liệu trên thế giới hiện đang phát triển với tốc độ tăng trưởng hàng năm là 15,7%. Năm 2021, trong khi hoạt động ủy thác đầu tư bất động sản nói chung đã giảm 12% thì hoạt động tín thác đầu tư bất động sản trung tâm dữ liệu đã tăng trung bình 25% so với những năm trước.

Bên cạnh triển vọng dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng của khối lượng dữ liệu sẽ tiếp tục theo cấp số nhân mở một tương lai tươi sáng đầy tiềm năng cho thị trường trung tâm dữ liệu nhưng theo các chuyên gia, thách thức lớn nhất của Việt Nam trong việc tận dụng làn sóng Data Center bên cạnh yếu tố cơ chế chính sách chính là nguồn điện và hạ tầng viễn thông.

Theo đó, yếu tố ảnh hưởng đến các trung tâm dữ liệu là làm sao để đảm bảo nguồn điện và viễn thông liên tục ổn định với công suất lớn duy trì hoạt động 24/7 trong suốt 365 ngày. Để đáp ứng được điều này, các yếu tố hạ tầng nói trên cần được thiết kế đồng bộ ngay từ khâu quy hoạch các các khu công nghiệp.